【それ、実は変わってません！】「役所で名義変更したよ」の落とし穴と、放置する3つのリスク

2026年7月2日2026年7月7日

こんにちは！

宮崎県にある相続手続き専門の事務所、行政書士法人TMsupportです。

私たちは、ご家族が亡くなられてご葬儀も終わり、少しひと段落ついた頃に、相続のご相談をいただくことがよくあります。

その中で、土地や建物の名義変更についてお伺いした際、

「あ、役所で手続きしたから、もう名義変更は終わったよ！」

とおっしゃる方が結構いらっしゃいます。

……が、しかし！

実はそれ、「相続不動産の名義変更（相続登記）」ではなかった、というケースが非常に多いのです。今回は、そんな勘違いしやすい手続きの落とし穴についてお話しします。

「役所でやったから大丈夫」と思っているその手続き、実は「今後、私が代わりに固定資産税を納めます」という変更手続き（納税義務者変更届出）であることがほとんどです。

つまり、税金の送り先を変えただけで、不動産の本当の所有者の名義は「亡くなった方のまま」で、全く変わっていません。

実は、この2つは場所も手続きの難易度も「全くの別物」なのです。

手続きの種類	手続きをする場所	特徴・かかる期間
納税義務者の変更	市役所・区役所	最短その場でカンタンに完結する。
不動産の名義変更（相続登記）	法務局	戸籍謄本を集めたり、不動産を調査したりするため、数ヶ月かかることもある。

「名義変更はもう終わっている」と思い込んでいる方の中には、実は亡くなった方の名義のまま放置状態になっているケースが紛れています。

では、名義が亡くなった方のままになっていると、一体どんなリスクがあるのでしょうか？

【リスク1】法律違反になり、ペナルティ（過料）の可能性がある2024年（令和6年）4月から「相続登記の義務化」がスタートしています。不動産を取得したことを知ってから3年以内に相続登記をしないと、10万円以下の過料（ペナルティ）に科されてしまう恐れがあります。
【リスク2】不動産の売却や担保設定ができない亡くなった方の名義のままでは、その土地や家を売ることも、それを担保に融資を受けることもできません。
【リスク3】時間が経つほど、話し合いがまとまらなくなるこれが一番恐ろしいリスクです。何年も放置しているうちに世代が変わり、相続人がネズミ算式に増えてしまうことがあります。「会ったこともない親族」が権利を引き継いでしまい、いざ名義変更しようとした時には話し合いすらできず、非常に複雑で難しい相続トラブルへ発展してしまうことも少なくありません。